くまのみ不動産サービス
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2019年12月19日
スタッフブログ

物件調査、媒介契約前後、売主さんへの「ヒアリング(聞き取り)」の重要性

調査の中でも、売主さんへのヒアリング(聞き取り)等、「売主しか知らない情報」は物件を評価する上での重要な要素となります。また、不動産の過去や現在を知ることで、「未来を提案」することもできますので、売主さんはぜひご協力をお願いしたいです。

「売主しか知らない情報」とはどんなもの?

売主しか知らない事情とは

  • 売却動機・残債務などの財務状況、今後の計画
  • 建物、設備類の不具合の有る無し、過去の修繕リフォーム履歴
  • 隣接地との境界に関する取り決め、越境物に関する取り決めや覚書
  • 過去の建物の基礎、浄化槽などの地中埋設物、土壌汚染や軟弱地盤
  • 火災、浸水、自殺、他殺など、事件、事故の有無、暴力団事務所の有無
  • 騒音、悪臭、振動、電波障害、近隣トラブル、町内会の有無
  • 嫌悪施設などの有無(火葬場、墓地、廃棄物処理場、下水処理場など
などが、挙げられます。売買契約書で「告知書」として取り交わしますので、慌てなくて済むように募集前の媒介契約を取り交わす際には、くまのみ不動産サービスでは依頼主様に「告知書」を記入して提出いただいております。

また、相続などで、代が変ってしまい、物件状況がわからない場合でも、売主としての責任は発生します。そういう時のために不動産業者が協力しますし、提案もしますので過剰に心配されないように

過去には「自殺」の事実を隠して依頼

もう数年前になりますが、中古住宅の売却依頼を受け、募集準備をしていた所、出入りの業者さんに過去に「自殺」があったことを聞きました。
媒介契約書を取り交わす際に、物件告知書の説明を細かにして、記入促しましたが、その時も、お話いただけず、とりあえず募集開始しましたが、さっそく一般のお客様から指摘を受けました。
不動産業者は「嘘を暴いて、罪を罰する仕事ではない」ので、やんわりと、促しましたがその時もお答えいただけず、結局、約1ヵ月後に僕から切り出し、やっと話を頂きました。
売主様曰く「10年以上前の話なので、言わなくてもよいかな?」ということでした。
「誰が聞いても、物件を決める上で重要な要素となるので、今後は少しのことも思い出せば後からで構わないので教えて下さい。」と伝えました。

よく、都合の悪いことは「言わない」や面倒くさいと思えば安易に「現況有姿」という言葉に頼る売主、また不動産業者がいますが、何でもかんでも「現況有姿」が都合よく通るわけではありません。

付帯設備表と物件状況確認書(告知書)

不動産売買契約書で使用する付帯設備表の1枚目です。家屋の設備に関することです。
付帯設備表1枚目
不動産売買契約書で使用する付帯設備表の1枚目です。家屋の設備に関することです。
不動産売買契約書で使用する付帯設備表の2枚目です。家屋の設備に関することです。
付帯設備表2枚目
不動産売買契約書で使用する付帯設備表の2枚目です。家屋の設備に関することです。
不動産売買契約書で使用する物件状況確認書(告知書)1枚目です。家屋の設備に関することです。
物件状況確認書(告知書)1枚目
不動産売買契約書で使用する物件状況確認書(告知書)1枚目です。家屋の設備に関することです。
不動産売買契約書で使用する物件状況確認書(告知書)1枚目です。家屋の設備に関することです。
物件状況確認書(告知書)2枚目
不動産売買契約書で使用する物件状況確認書(告知書)1枚目です。家屋の設備に関することです。

上記に付帯設備表、物件状況確認書(告知書)をPDFダウンロードできるようにしておきます。
売却をお考えの方は、プリントアウトして利用して下さい。
相手に引き渡す場合になるべく滞りがなく契約をするための重要な書類です。
依頼する前に事前に自分なりに作成してみてください。


おわりです。

この記事を書いた人
青栁吉彦 アオヤギヨシヒコ
昭和43年12月25日生まれの51歳です。 創業して約12年、業界には約30年となりました。 地元出身・地域密着で誠心誠意みなさまのお世話をさせて頂きます。 趣味はマリンアクアリウム・オカメインコ飼育・ウサギ飼育・読書・書道(初心者)・ひとり焼肉・ひとりキャンプ(また復活したい)です。 太り過ぎてしまったので、近々、ダイエット運動する(予定)
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